Частный дом или квартира: во что лучше инвестировать в 2023 году?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Частный дом или квартира: во что лучше инвестировать в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ближайшие несколько месяцев рынок недвижимости ждет повышение ипотечных ставок на вторичном рынке. Это связано с тем, что 15 августа Центробанк резко поднял ключевую ставку до 12%. По словам экспертов, этот показатель не просто пересек психологическую планку в 10%, а «перепрыгнул» ее.

Ипотечные ставки начали расти вслед за ключевой. Некоторые банки уже выставили новые цифры. По словам экспертов, осенью рост продолжится и показатели могут достигнуть 15%. В первую очередь, изменения затронут вторичный рынок. Льготных программ, которые могли бы скорректировать ставку на готовое жилье, не предвидится.

На первичном рынке ситуация пока не меняется. Государственная поддержка и различные ипотечные программы не дают процентам пойти вверх. Картину дополняют и субсидированные ставки от застройщиков. Однако, если ключевую ставку в сентябре снова повысят, то изменений условий ипотеки стоит ждать и на рынке новостроек.

Эксперты расходятся во мнениях, будет ли Центробанк повышать ключевую ставку дальше. Некоторые уверены, что 12% – это не предел. В качестве примера они приводят весну 2022 года, когда квартиры покупали под гигантские 20-25%. Другие эксперты считают, что спустя несколько месяцев регулятор должен постепенно снизить показатель, поскольку покупательская способность граждан не становится выше, а высокие ставки могут сильно охладить интерес к недвижимости.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.

Плюсы

  • Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
  • Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
  • Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
  • Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
  • Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.

Минусы

  • Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
  • Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
  • Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.

Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку.

Перепродажа земельного участка. Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.

Покупка жилья в плачевном состоянии. Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.

Наиболее привлекательные районы для инвестиций

Покупать инвестиционное жилье лучше в городах-магнитах трудовых ресурсов. К таким относятся Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань и Екатеринбург. При этом стоит учитывать, что с середины 2022 года трудовая миграция в крупнейшие города России стала сокращаться.

Чтобы правильно выбрать необходимый объект для инвестиций, нужно проанализировать несколько параметров.

1. Изучить проектную документацию на анализ квартирографии: сколько приходится в долях на разные типы лотов. Например, принято считать, что лучше всего для инвестирования подходят небольшие студии и однокомнатные квартиры, спрос на них стабильно высок. Но если квартирографией проекта предусмотрено 70% студий, 20% — «евродвушек» и 10% — «трешек», то здесь выгоднее купить именно «евродвушку», так как их меньше.

Лето на рынке недвижимости выдалось жарким и неоднообразным. Традиционного затишья в летние месяцы не случилось. Спрос оставался высоким, особенно по сравнению с прошлогодними летними показателями. Но таких результатов не ожидал никто. «На рынке недвижимости без изменений. Скучно. Но, может, это и не так плохо…», – писал в начале июня один эксперт рынка. Но постарались ЦБ и курс доллара-евро, который, как всегда, неожиданно пошел вверх. Конец лета удался на славу. Показатели августа подвели жирную черту под летними продажами, хотя ажиотаж был предсказуем.

По данным DataFlat, в московском регионе в августе по сравнению с июлем было заключено ДДУ на 38% больше, квадратных метров продано на 36% больше, застройщики заработали на 39% больше. По сравнению с августом прошлого года рост еще более внушительный – количество ДДУ подросло на 64%, выручка застройщиков выросла на 88%!

В петербургском регионе рост почти такой же. По сравнению с июлем заключено на 45% больше ДДУ, квадратных метров продано больше на 44%, выручка застройщиков выросла на 46%. По сравнению с августом прошлого года заключено на 52% больше ДДУ, выручка выросла на 55%.

Читайте также:  Ликвидация ООО по решению суда

К слову, рекордные показатели продаж зафиксированы не только в Москве и Петербурге. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, исторический рекорд побили покупатели новостроек и в Екатеринбурге. В августе было зарегистрировано порядка 4 тысяч ДДУ. аналитики довольно просто объясняют такие рекорды. Спасибо ЦБ. «Повышение ключевой ставки привело к подорожанию ипотеки для вторичного рынка, а не на льготные программы для новостроек. Но потенциальные покупатели всегда читают между строк. Опасения повышения ставок по всем направлениям привело к ажиотажному спросу, в том числе и на строящиеся квартиры. В очередной раз рекордный результат достигается на эмоциональном рынке за счет страха упустить комфортные условия», – пишут аналитики bnMAP.pro.

Регион

Август 2023 года

Июль 2023 года

Изменение, %
август/июль 2023 года

Июнь 2023 года

Изменение, %
июль/июнь 2023 года

Август 2022 года

Изменение, %
август 2023/ август 2022 года

Московский

18432

13384

+38

12128

+10

11267

+64

Петербургский

7704

5295

+45

5293

-3

5062

+52

Стратегии инвестирования

Доход с недвижимости делится на две основных категории: аренда или перепродажа с наценкой. Какие у таких способов есть особенности:

  • Аренда позволяет достичь доходности в 5% при долгом сроке и от 7% до 30% при посуточной сдаче. Риск инвестирования низкий, вовлеченность инвестора будет на высоком уровне. Возможны также и дополнительные расходы: на ремонт и отделку, коммунальные платежи, уплату налога. По типу инвестирования этот способ относится к долгосрочным вложениям.
  • Перепродажа приносит доход до 40% за год или два. Риск при этом достаточно высокий, зато вовлеченность инвестора — низкая. В качестве дополнительных расходов можно рассмотреть налог при продаже, если квартира в собственности менее пяти лет. По типу инвестирования этот способ относится к среднесрочным вложениям.

И аренда, и перепродажа имеет множество вариантов, поэтому имеет смысл остановиться на них чуть подробнее.

Способы получения дохода от аренды:

  • Один из наиболее простых способов — долгосрочная аренда недвижимости. Желающие снять квартиру есть всегда, поэтому такой способ подходит даже новичкам. Необходимо подобрать добропорядочных жильцов и заключить договор на длительный срок. Есть и недостаток: поиск подходящего арендатора может занять много времени. Кроме того, вложения окупаются относительно долго. Для такого способа также не подходит оформление ипотечного кредита, так как платежи за аренду могут даже не покрывать ипотечные. Поэтому при инвестировании для долгосрочной аренды необходимо иметь при себе достаточную сумму денег.
  • Посуточная аренда привлекает возможностью быстро заработать, так как уровень ее доходности — около 30% против 5% для долгосрочной аренды. В качестве минуса можно рассмотреть трудозатраты, так как вы будете вынуждены либо лично каждый день заселять жильцов и убирать квартиру, либо делегировать эти обязанности, поделившись частью прибыли.
  • Аренда коттеджа или загородного дома позволяет получить высокий доход и высокий уровень спроса. Также если у вас в собственности есть большой дом, его можно разделить на две половины: в одной жить, а вторую сдавать. В качестве минуса здесь выступают только недобросовестные арендаторы, которые могут испортить как мебель, так и само недвижимое имущество.
  • Постройка многоквартирного дома с последующей сдачей квартир в аренду. Если расположение будет выгодным, квартиры будут сданы довольно быстро. Окупаемость от двух лет, после чего проект выходит на чистую прибыль. Минусы довольно существенны: необходим стартовый капитал, хороший бизнес-проект, а также участок под строительство.
  • Аренда гаража или парковочного места: не требует больших вложений, но и доходность достаточно низкая, лучше всего приобрести для этих целей несколько гаражей или мест для парковки.

Способы перепродажи:

  • Приобретение жилой недвижимости на этапе строительства. При покупке на стадии котлована вы можете сэкономить около 30% на стоимости жилья. Существенный минус только один: придется долго ждать сдачи. Некоторые застройщики также указывают в ДДУ необходимость получения согласия от застройщика на переуступку, поэтому важно внимательно изучать договор, если вы выбираете такой способ.
  • Земельный участок. Достаточно лишь купить землю и дождаться повышения цены на рынке. Вкладываться в землю и ухаживать за ней не нужно. Минус довольно существенный: иногда ждать повышения приходится много лет.
  • Жилье в плохом состоянии. Прибыль в таком случае будет довольно большой: вложив в ремонт пару сотен тысяч рублей, вы сможете впоследствии продать квартиру в несколько раз дороже, чем покупали. Минус в том, что найти и отремонтировать такую квартиру быстро не получится.

Начнут ли квартиры дешеветь?

В первую очередь наши собеседники ожидают коррекции цен на вторичное жилье. Из-за релокации рынок наполнился готовыми квартирами, а сделать покупку выгодной не позволяют более высокие по сравнению с госпрограммами ставки. По словам управляющего директора сети АН «Монолит» Алексея Козлова, в течение 2023 года стоимость готовых квартир может снизиться примерно на 7%. Однако тенденция затронет советский фонд, а не «вчерашние новостройки».

Аналогичную картину спрогнозировал исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров. Он напомнил, что раньше застройщики проектировали квартиры с большими коридорами, кладовками или длинными лоджиями, буквально опоясывающими квартиру. В результате общая площадь такой недвижимости получилась достаточно просторной, а вот жилая — небольшой.

После прохождения кризисов 2008 и 2014 годов, пандемии коронавируса и начала СВО застройщики стали проектировать эргономичные планировки — те, в который каждый квадратный метр приносит пользу покупателю.

«О росте цен на недвижимость в 2023 году говорить не приходится»

— Поскольку 2022 год поставил очередной рекорд по количеству сделок, это очередное доказательство, что спрос на жилье в Минске по-прежнему высокий и будет оставаться таким долгое время, — отмечает замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Один из факторов в том, что Минск — это центр притяжения белорусов со всей страны. В прошлом году мы видели, что покупатели бросили все силы на то, чтобы приобрести жилье. Способствовало этому, во-первых, возобновление кредитов на недвижимость (ими воспользовались около 15% покупателей на рынке вторички). Во-вторых, после резкого повышения в феврале-марте доллар вернулся к обычному курсу и оставался стабильным, а также нас не затронули международные конфликты. В 2023 год мы переходим, фиксируя три этих фактора.

Читайте также:  Не могу заполнить декларацию 2023 3 НДФЛ покупка квартиры

На 2023 год Андрей рассматривает два варианта развития событий, при этом больше склоняется к первому и более оптимистичному.

— Если внешняя ситуация будет плюс-минус как сегодня — курс доллара сохранится приблизительно на том же уровне, что сейчас, а также не будет никаких значительных негативных стресс-факторов — на рынке будет сохраняться высокий спрос: решение жилищных вопросов это для людей всегда приоритет номер один. Цены будут балансировать приблизительно на одном уровне, о их росте говорить точно не приходится.

Если же возникнет какой-то стресс-фактор, баланс на рынке недвижимости сохраниться не сможет, и вскоре это отразится на ценах.

— Если поднимется курс доллара, то вскоре изменятся и цены. Возникает вопрос: на сколько? Мы вывели формулу, которая подтвердилась в несколько кризисных периодов. Суть ее в следующем: если доллар вырастет на 100%, то цены снижаются только на 30%. Покупатели часто рассуждают так: насколько изменился обменный курс доллара, такая скидка нам и нужна. Со стороны мировой справедливости, возможно, это и правильно, но есть понятие спроса и предложения, а у продавцов есть определенные привилегии, которые позволяют не соглашаться на такое большое снижение. Но в то же время продавцам не стоит иметь позитивное заблуждение «уйдет этот покупатель — придет другой». Сейчас против продавцов играет время: если покупатель не приобретает сегодня, то сделает это завтра и дешевле. Многие покупатели занимают выжидательную позицию, если им не горит. А продавцу часто надо здесь и сейчас: порой он хочет сам купить квартиру после продажи, ему надо продать быстрее, пока цены стабильны, а если что-то случится, то все покупатели будут требовать скидки.

Специалист говорит, что сейчас рынок играет против продавца:

— В стрессовые периоды, как сейчас, рынок играет против продавца: в каждый из дней промедления может что-то произойти. И это что-то будет нехорошим, что сразу же уменьшит стоимость квартиры. А в положительные времена, как, например, с 2017 по 2019 год или в 2012−2013 годах (когда устраивали аукционы — кто больше готов заплатить за квартиру) — все наоборот: продавцы в сильной позиции. В такое время растет спрос, есть дополнительные возможности, растут доходы — в этом случае покупатели могут покупать квартиры «на вырост». Исходя из этих простых формул, в стрессовое время продавцу стоит продавать быстрее и договариваться с покупателями. Благо их сейчас много. Сейчас надеяться на поднятие цен — это оказывать себе медвежью услугу.

Как инвестировать в недвижимость: сколько можно заработать и за какие сроки

Стратегию вложений в недвижимость можно представить пошаговым алгоритмом:

  1. Определите степень своих финансовых возможностей: точную сумму, которую вы готовы инвестировать.
  2. Конкретизируйте (исходя из доступных накоплений), в какой тип недвижимых объектов вы желаете вкладываться.
  3. Проведите анализ рынка недвижимости — это даст представление сразу и о выгодных предложениях, и о размере будущей сделки, и об окупаемости инвестиций.
  4. Выберите конкретный объект: тип, местоположение, назначение, инфраструктура, привлекательность для арендаторов и покупателей.
  5. Приобретите имущество. Начинающим инвесторам на данном этапе желательна помощь профессионального юриста или риэлтора, способного гарантировать безопасность сделки.
  6. Извлеките прибыль: среди самых распространенных способов — сдача в аренду и перепродажа. Помните, что при последнем способе придется уплачивать НДФЛ (если недвижимость находится в собственности менее 5 лет).

Сколько можно заработать на инвестировании в недвижимость и за какие сроки?

  • Перепродажа квартиры, купленной на этапе строительства: доходность — 8-25 % (усредненные показатели — 10-12 %), сроки — 1-3 года (в зависимости от застройщика).
  • Долгосрочная аренда: доходность — 4-5 %, сроки — 5-10 лет.
  • Аренда посуточно: доходность — 7-30 %, сроки — 3-5 лет.
  • Рентные паевые фонды недвижимости: 8-12 % годовых.

Познавательные ролики об инвестировании в недвижимость

Чтобы разобраться в теме вложений в недвижимость также не будет лишним ознакомиться с видеосюжетами:

  • Документальный фильм «Инвестиции в недвижимость / Что будет с ценами в 2022 году? Советы инвестора». Ролик отвечает на конкретные вопросы: куда вкладывать? Что лучше приобретать? Где выше доходность?
  • Документальный фильм «ВСЯ ПРАВДА ПРО ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ В 2022 ГОДУ». Видео посвящено тому, что ждет рынок недвижимости в апреле-2020? Среди других важных тем: ипотека — это хорошо или плохо? Откуда дефицит на рынке недвижимости? Почему недвижимое имущество не стоит оценивать в долларах? Почему цикл инвестирования в недвижимость ограничивается 3-5 годами? Чем апартаменты лучше квартир и пр.
  • Документальный фильм «Инвестиции в недвижимость в 2022 году». Видеорепортаж, посвященный тематикам: когда лучше продавать квартиру? В какой формат недвижимости целесообразнее инвестировать? Что нужно делать начинающим инвесторам?
  • Документальный фильм «ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ: не повторяйте в 2022 году! Вложения в недвижимость, которые провалились». В видео разбираются несколько популярных идей вложений в недвижимые объекты, которые на практике являются рисковыми и убыточными.
  • Документальный фильм «МЕТОД КИЙОСАКИ! Как инвестировать в недвижимость без денег». Схема, которая позволяет выгодно вложиться в квартиру даже тем людям, чьего заработка пока недостаточно для приобретения недвижимости стандартными способами.

Диверсификация рисков инвестиций

Диверсификация позволяет инвесторам распределять свои инвестиции между разными активами с целью уменьшения риска и повышения потенциальной доходности портфеля. Она особенно важна для инвесторов, которые ищут инвестиции с низким уровнем риска.

Вот несколько советов, которые помогут вам диверсифицировать свои инвестиции с низким уровнем риска:

  • Распределите свои инвестиции между разными видами активов. Это могут быть, например, облигации, депозиты в банке, фонды недвижимости или фонды индексов.
  • Разнообразьте свои инвестиции внутри каждого вида активов. Например, если вы инвестируете в облигации, то лучше выбирать облигации разных эмитентов, разных сроков погашения и разных кредитных рейтингов.
  • Инвестируйте в разные рынки и страны. Это поможет вам защитить свой портфель от рисков, связанных с экономической ситуацией в одной стране или регионе.
  • Изучайте каждый актив, в который вы собираетесь инвестировать. Это поможет вам понять риски и потенциальную доходность.
  • Не забывайте о своих инвестиционных целях и сроках инвестирования. Диверсификация активов должна соответствовать вашему видению о достижении целей и сроков их реализации.
Читайте также:  Налог на доход от аренды квартиры

Кроме того, важно помнить, что диверсификация активов не гарантирует полную защиту от рисков. Она может помочь уменьшить риски, но не исключает их полностью. Поэтому прежде чем принимать решение об инвестировании, необходимо тщательно изучить все риски и потенциальные доходы.

Какие риски поджидают инвестора при инвестициях в условиях кризиса?

Инвесторы, которые инвестируют во время кризиса, сталкиваются с рядом рисков. Некоторые из них включают:

  • Рыночный риск: в период экономического кризиса рынки могут сильно колебаться и быть нестабильными. Это может привести к значительным потерям для инвесторов, особенно если они не разнообразили свой портфель.
  • Кредитный риск: в период кризиса компании и государства могут испытывать финансовые трудности, что увеличивает риск дефолта по кредитам. Это может привести к значительным потерям для инвесторов, которые инвестировали в эти компании или государства.
  • Ликвидность: в период кризиса рынки могут стать менее ликвидными, что означает, что инвесторы могут столкнуться с проблемами при продаже своих инвестиций. Это может быть особенно проблематично для тех, кто нуждается в быстром доступе к своим инвестициям.
  • Политический риск: в период кризиса может произойти изменение политической ситуации, что может повлиять на инвестиционный климат и увеличить риски для инвесторов.
  • Инфляционный риск: в период кризиса государства могут начать выпускать больше денег для борьбы с кризисом. Это может привести к инфляции, которая уменьшит покупательную способность денег и приведет к потерям для инвесторов.

Все эти риски могут привести к значительным потерям для инвесторов, которые не принимают соответствующие меры предосторожности. Поэтому, чтобы снизить риски, инвесторы должны диверсифицировать свои портфели, выбирать надежных и кредитоспособных эмитентов, следить за ликвидностью рынка и учитывать макроэкономические факторы, такие как инфляция и политическая стабильность.

Как стимулировать спрос

Уровень определенности в обществе повысился после завершения частичной мобилизации, и в конце 2022 года наблюдалось оживление на рынке, говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Так, в премиальном сегменте клиенты, ранее решившие вложиться в зарубежную недвижимость, вновь стали рассматривать приобретение столичных новостроек.

По его мнению, положительная динамика на рынке сохранится и в 2023 году, в том числе благодаря льготным ипотечным программам. Сейчас россияне чаще всего пользуются именно жилищными кредитами с господдержкой, в том числе в рамках комбинированных программ. Самой популярной, вероятно, станет семейная ипотека, ей теперь смогут воспользоваться все семьи, в которых есть не менее двух несовершеннолетних детей. «Президент заявил, что государство все-таки будет сворачивать льготные программы, но «плавно». Возможно, процесс растянется на годы. За это время строительная отрасль сможет существенно окрепнуть, окончательно адаптировавшись к работе в условиях внешнего давления», – считает Голев.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность опдлаты арендных платежей

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости – преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.

Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.

В процессе эксплуатации помещения арендатор как правило напрямую взаимодействует с управляющей компанией, тем самым экономя время собственника.

Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, для которых аренда всегда носит временный характер. Поэтому вероятна частая смена арендаторов по причинам переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.

Арендная плата индексируется редко.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.

При сдаче квартиры в аренду собственник напрямую взаимодействует с арендатором, решая все его вопросы.

Основные показатели многоквартирного строительства на 2023-2024 годы

Опираясь на прогноз, составленный сотрудниками Единого Реестра Застройщиков (ЕРЗ), текущую ситуацию на рынке недвижимости можно проанализировать так:

1) В начале 2023 года тенденция к снижению продаж по ДДУ сохраняется. В Москве – от -9 до -48%, в Санкт-Петербурге – от -28 до -32%.

2) На это существенным образом повлияли:

  • события февраля и сентября 2022 года;
  • переход населения к сберегательной модели поведения (покупатель стал дольше думать, глубже оценивать ситуацию и соотносить риски);
  • отъезд из России состоятельных граждан.

3) Повышению спроса на недвижимость в этом году могут поспособствовать:

  • дополнительное субсидирование ипотеки от государства;
  • увеличение доступности рыночной ставки;
  • разворот цен на вторичном рынке;
  • рост индекса цен на новостройки выше ставки депозита;
  • улучшение геополитической ситуации в стране.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *